Je možné prísť o byt? Poďme zistiť, či je možné vysťahovať niekoho z jeho jediného domova? Hazardné hry a obchodovanie s akciami
Zákon obsahuje určité pravidlá pre nájomníkov. Ich dodržiavanie pomôže vyhnúť sa problémom so susedmi, riadiacimi organizáciami a úradmi. Majiteľ domu aj jeho rodinní príslušníci majú navyše práva a povinnosti. Tu sú hlavné aspekty.
Aké práva má vlastník nehnuteľnosti na bývanie?
Vlastníctvom sa rozumie skutočná (skutočná) držba nehnuteľností na bývanie;
Užívacie právo znamená, že vlastník môže mať príjem z obytných priestorov. Má právo poskytnúť ho občanovi nájomnou zmluvou a zmluvou o bezplatnom užívaní a právnickej osobe - nájomnou zmluvou;
Dispozičné právo je právo vlastníka nehnuteľnosti určiť jej právny osud (predať, darovať, vymeniť);
Vlastník bytu má aj podiel na vlastníctve spoločného majetku domu (schody, výťahy, technické podlažia, podkrovia, pivnice, pozemky a pod.). Tento podiel je úmerný veľkosti celkovej plochy priestorov, ktoré vlastní.
Aké povinnosti má vlastník obytnej nehnuteľnosti?
Znášať bremeno údržby svojho majetku, teda jeho udržiavania v dobrom, bezpečnom a obývateľnom stave;
Znášať bremeno udržiavania spoločného majetku vykonávaním primeraných platieb. Vlastník miestnosti v obecnom byte znáša aj bremeno udržiavania spoločného majetku vlastníkov izieb v takomto byte;
Udržiavať bývanie v riadnom stave, vyhýbať sa zlému hospodáreniu, užívať obytné priestory a udržiavať spoločný majetok v súlade so zákonom;
Užívať bývanie s prihliadnutím na práva a oprávnené záujmy tam žijúcich osôb, susedov, požiadavky požiarnej bezpečnosti, sanitárne, hygienické, environmentálne a iné právne požiadavky;
Vlastník bytového domu alebo časti bytového domu je povinný zabezpečiť nakladanie s TKO tak, že uzatvorí zmluvu s regionálnym prevádzkovateľom o nakladaní s týmto odpadom.
Je možné prísť o bývanie, ak nie je riadne udržiavané?
Zákon stanovuje pre bezohľadného vlastníka tieto dôsledky:
Ak sú obytné priestory využívané na iné účely, systematické porušovanie práv a záujmov susedov alebo zlé hospodárenie s bývaním, ktoré umožňuje jeho zničenie, môže vlastník dostať od miestnej samosprávy upozornenie na odstránenie porušenia, ako aj lehotu oprava priestorov;
Ak vlastník nehnuteľnosti nerešpektuje pokyny miestneho úradu, môže byt rozhodnutím súdu predať byt vo verejnej dražbe. Vlastníkovi je vyplatený výťažok z predaja mínus náklady na výkon súdneho rozhodnutia.
Ako využívajú rodinní príslušníci majiteľa obytný priestor?
Členovia rodiny majú právo užívať bývanie na rovnakom základe ako jeho vlastník. Sú povinní používať priestory na určený účel a zabezpečiť ich bezpečnosť. Za záväzky vyplývajúce z užívania nebytových priestorov ručia s vlastníkom rodinní príslušníci spoločne a nerozdielne. Vlastník bytu a jeho rodinní príslušníci však môžu uzavrieť dohodu, ktorá stanovuje výnimky z týchto pravidiel.
Dôležité: medzi rodinných príslušníkov vlastníka bytu patrí jeho manželský partner, deti a rodičia, ktorí s ním žijú. Ostatní príbuzní, osoby so zdravotným postihnutím a iní občania môžu byť uznaní za členov rodiny vlastníka, ak ich dosadí ako rodinných príslušníkov.
Ako sa rieši otázka bývania po skončení rodinných vzťahov?
V prípade prerušenia rodinných vzťahov sa nezachováva právo užívať byt pre bývalého člena rodiny vlastníka, ak nie je dohodnuté inak.
Ak bývalý člen rodiny nemá dôvod kupovať alebo užívať iný bytový priestor, môže byť jeho užívacie právo k bytu vlastníka zachované rozhodnutím súdu na určitú dobu.
Súd má tiež právo zaviazať vlastníka bytu, aby bývalému členovi rodiny, v prospech ktorého si vlastník plní vyživovaciu povinnosť, na jeho žiadosť zabezpečil iné bývanie.
Zdá sa, že nie je potrebné znovu hovoriť o nebezpečenstve nezákonného plánovania. Ale skutočnosť, že v dôsledku nekoordinovaného premiestnenia steny môžete dostať nielen pokutu, ale aj prísť o byt, bola pre mnohých Rusov prekvapením. Okresný súd Golovinsky v Moskve napriek tomu rozhodol o vynútení predaja bytu jedného z týchto „preplánovačov“ v aukcii.
Byt sa predá v dražbe z dôvodu odmietnutia majiteľa odstrániť nelegálnu prestavbu - rozšíril kúpeľňu na úkor chodby, časti izby a časti kuchyne.
„Dom“ hovoril so zástupcami Moskovského bytového inšpektorátu, kládol otázky právnikom a odborníkom na trh s nehnuteľnosťami a zisťoval, čo presne treba urobiť zle, aby sa byt dostal do dražby.
Violetta Nezhevenko, tlačová tajomníčka Moskovského bytového inšpektorátu, hovorí:„Nemali by ste si myslieť, že nelegálne prestavby často vedú k predaju bytov v aukcii. V skutočnosti by sa z posudzovaného prípadu mal stať precedens. K predchádzajúcej epizóde, keď sa vec takmer dostala do dražby, došlo v roku 2010 (majiteľ bytu sa pri prerábke dotkol nosnej steny, čím došlo k ohrozeniu života a zdravia susedov v bytovom dome), vtedy sme poslali nárok na Nagatinsky súd, ale porušujúci vlastník včas som sa spamätal, kontaktoval Moskovský inštitút bývania a odstránil všetky porušenia.
Už niekoľko rokov sa ťahá aj príbeh s rozširovaním kúpeľne, v ktorom sa takmer prišlo na rad. Signál od susedov prijalo MZhI v roku 2013 a zároveň oddelenie prišlo prvýkrát do kontaktu s páchateľom, majiteľ však inšpektorov vpustil do bytu až na prvom stretnutí. O šesť mesiacov neskôr nedal povolenie na kontrolu, či boli porušenia odstránené, a ignoroval všetky pokusy o dialóg, ako aj príkaz Moskovského bytového inšpektorátu na odstránenie porušení. Výsledkom bolo, že o rok a pol neskôr sa prípad prvýkrát dostal na súd pre nedodržanie príkazu ministerstva bývania (a lehota na to bola celkom pohodlná - asi šesť mesiacov). Páchateľ sa na posledné stretnutie jednoducho nedostavil a 18. augusta padlo rozhodnutie o predaji bytu v dražbe, 24. augusta nadobudlo právoplatnosť. Okrem toho môže porušovateľ v zásade stále ovplyvniť osud svojho bytu: nadviazať kontakt s MZhI a prevziať záväzky na odstránenie nezákonnej prestavby. Len na to zostáva veľmi málo času.
V skutočnosti si Moskovský bytový inšpektorát nekladie za úlohu pripraviť ľudí o bývanie - sledujeme bezpečnosť obyvateľov a zachovanie štrukturálnej integrity budov. Ľudia to, žiaľ, nie vždy chápu, rovnako ako často nechápu, že problém sa dá vyriešiť úplne legálnou cestou, bez súdneho konania. Len v minulom roku sa na nás obrátilo asi 5 000 občanov, ktorí chcú legalizovať už uskutočnené prestavby, tento rok je ich už viac ako 4 000 a zoznam priestupkov, na ktorých sa nedá dohodnúť, nie je až taký dlhý.
Ruslan Kirnichansky, dizajnér: Skrátka teda Zákazy prestavby sú nasledovné:- demontáž nosných konštrukcií (pylóny, hlavné steny); presun „mokrých priestorov“ do obytnej časti bytu; rozšírenie kúpeľne v dôsledku kuchynského priestoru a naopak; kombinácia izby a balkóna (ale nie lodžie); presun radiátorov do pomocnej oblasti (balkón, lodžia); demontáž obrysových (vonkajších) stien budovy; organizácia podláh s teplou vodou; zmeny vo všeobecných stavebných komunikáciách (vodovod, kanalizácia); demontáž ventilačných šácht a potrubí; akékoľvek samostatné zásahy do plynárenských zariadení a potrubí.
Aj s vybudovaním otvoru v nosnej stene sa dá v niektorých (výnimočných, ale predsa) prípadoch úplne zákonne dohodnúť. Rovnako ako rozšírenie kúpeľne - ak by bol byt na poschodí, neboli by žiadne problémy. A dokonca aj v situácii, ktorá existuje (dvojizbový byt na 6. poschodí budovy zo stalinskej éry), majiteľ mohol súhlasiť s rozšírením kúpeľne na úkor chodby (keďže je tu nebytový priestor susedia pod ním). Ale rozšírenie na úkor kuchyne a obývačky nebude koordinované.
Alexander Lunin, vedúci manažér oddelenia sekundárneho bývania v realitnej kancelárii Azbuka Zhilya: Takáto prestavba je hrubým porušením stavebnej a bytovej legislatívy. Hoci v praxi došlo aj k kladným rozhodnutiam súdov. V tomto prípade je však potrebné preukázať, že táto prestavba je pre obyvateľov domu úplne bezpečná, aby sa zachovala štruktúra domu atď. - je to mimoriadne ťažké. Vo všeobecnosti je akékoľvek rozhodnutie o legitimizácii prestavieb ovplyvňujúcich nosné steny možné len vtedy, ak existuje záver od autora projektu domu. Takéto súdne rozhodnutia sú skôr precedensom.
Je to však dôvod prísť o byt? Majitelia sa často domnievajú, že súd ich nemôže pripraviť o jediný domov. Ale nie je to tak: v tomto prípade rozhodnutie zostáva na uvážení súdu.
Súvisiace materiály
Samostatne by som však chcel zdôrazniť, že po predaji bytu v dražbe dostane predchádzajúci vlastník, ktorý sa dopustil nezákonnej prestavby, všetky výnosy mínus náklady. A povinnosti odstrániť nelegálnu prestavbu prejdú na nového vlastníka - byt sa s takýmto vecným bremenom predá.
Alexey Bernadsky, riaditeľ siete realitných kancelárií Est-a-Tet:
Draží sa byt s nelegálnou dispozíciou sa bude predávať so zľavou minimálne 20, ale pravdepodobnejšie 35-40 percent, v závislosti od počtu uchádzačov. Kúpa bytu s vecným bremenom je zaujímavá práve veľkou zľavou. V prípade nelegálnej prestavby budú náklady na jej odstránenie určite kompenzované zľavou, ktorú kupujúci dostane.
Opakujem, ide o krajné, vynútené opatrenie a v našej praxi je to len druhý prípad, keď ide o rozhodnutie súdu. Napriek tomu, že len v roku 2015 dostal Moskovský bytový inšpektorát okolo 1 500 a v roku 2016 okolo 900 sťažností od susedov na nepovolenú prestavbu: „príklepová vŕtačka funguje každý deň, vyzerá to tak, že došlo k zásahu do nosnej steny, " atď. Samozrejme, nie každá žiadosť je potvrdená.
Z akých ďalších dôvodov môžete prísť o domov?
Oleg Golubtsov, vedúci projektu Rambler/realitný projekt Rambler&Co: Treba si ujasniť dva body. Jednak komu patrí bývanie - vlastník bytu na základe vlastníckeho práva, alebo obec, teda bývajú v byte na základe zmluvy o sociálnom prenájme. Druhým kľúčovým bodom je, či má vysťahovaný iný životný priestor.
Z obecného bytu môžete byť vysťahovaný z viacerých dôvodov: ak sa búra dom, byt je uznaný ako nebezpečný, alebo je potrebné zmeniť jeho stav na „nebytový priestor“. V tomto prípade majú obyvatelia k dispozícii iné obecné bývanie. Okrem toho možno zmluvu o spoločenskom nájme vypovedať (a nájomníkov vysťahovať), ak sa byt nevyužíva na určený účel; jeho obyvatelia pravidelne porušujú verejný poriadok; robiť nebezpečné prestavby, ničiť komunikácie; dlhodobo neplatia za bývanie bez dobrého dôvodu. V tomto prípade si komisia robí nároky voči obyvateľom a tí majú čas všetko napraviť. Až v prípade nečinnosti obec podá žalobu na vysťahovanie nedbanlivých nájomníkov. Právo vysťahovať nájomníkov z obecného bytu má len súd.
Prísť o sprivatizovaný byt je dosť ťažké. Napríklad nemôžu niekoho vysťahovať zo svojho jediného domova pre dlhy na bývaní a komunálnych službách. Iná vec je, ak bol dom kúpený za hypotekárne prostriedky. V tomto prípade podľa zákona o hypotéke môžete prísť o svoj životný priestor, ak porušíte podmienky úverovej zmluvy: poskytnete byt ako zábezpeku inému veriteľovi, predáte byt bez súhlasu banky alebo nezaplatíte. pôžičku na tri mesiace alebo viac. Okrem toho môžete prísť o hypotéku na byt, ak sa tam vykonajú nebezpečné opravy, vrátane nelegálnej prestavby.
Elena Tikhonova, právnička KA Yukov a partneri: Majitelia, ktorí prídu o byt, môžu stáť v rade na bývanie na základe zmluvy o sociálnom prenájme, no takéto rady trvajú roky a desaťročia. Okrem toho musia byť občania uznaní za chudobných spôsobom stanoveným zákonom.
Oleg Sukhov, právnik: Zákon umožňuje vysťahovanie vlastníka obytného priestoru len v dvoch prípadoch. Po prvé, v situácii, keď majiteľ nahromadil veľký dlh a majiteľ a jeho rodinní príslušníci majú iné bývanie. Po druhé, za predpokladu, že majiteľ používa byt na iné účely (zorganizoval tam hotel alebo otvoril textilnú dielňu), systematicky porušuje práva a záujmy susedov, zle spravuje bývanie a ignoruje varovania miestnych úradov.
V týchto prípadoch môže súd na žiadosť orgánov obce rozhodnúť o predaji bytu vo verejnej dražbe. Výťažok z jej predaja mínus náklady na výkon súdneho rozhodnutia prechádza na bývalého vlastníka nehnuteľnosti. Väčšina týchto prípadov súvisí konkrétne s vymáhaním pohľadávok: z iných dôvodov sa vlastníctvo bytu v roku 2016 ukončuje veľmi zriedkavo, počet takýchto epizód v Rusku nedosiahol 130.
Zložitú právne a psychologicky zložitú problematiku práv na bývanie nedávno preveroval Najvyšší súd. Išlo o práva občana na byt, ktorý dlhé roky neužíval.
Súdny spor sa začal v hlavnom meste Severu. Tam sa pred takmer tromi desaťročiami vysťahoval občan z bytu svojich rodičov. Keď sa ho po rokoch matka pokúsila prepustiť, občan to dobrovoľne odmietol. Keď sa jeho situácia zmenila a po rozvode zostal sám, požiadal o presťahovanie seba aj svojho dnes už dospelého syna do vlastného bytu. Miestne súdy s mužom súhlasili. Ale Najvyšší súd mal iný názor.
Žena dostala byt pre celú rodinu - manžela a dvoch synov - ešte v roku 1980. O tri roky neskôr najstarší zo synov opustil dom svojich rodičov, oženil sa a začal bývať v byte svojej manželky. Bol rok 1984. A odvtedy nežije v trojizbovom byte svojich rodičov. Keď sa mu o rok narodil syn, prihlásil ho do matkinho bytu. O mnoho rokov neskôr, v roku 2013, boli syn aj vnuk zaradení do zmluvy o sociálnom prenájme ako členovia rodiny zamestnávateľa. Vtedy sa žena obrátila na súd a požadovala, aby jej synovi a vnukovi bolo uznané, že „stratili právo užívať obytné priestory“.
V reakcii na to najstarší syn a vnuk napísali protipohľadávku, v ktorej požadovali, aby im príbuzní nezasahovali do využívania štvorcových metrov. Gazdiná prehrala na miestnych súdoch. Podľa okresného súdu môže v byte bývať len syn. Ale vnuk, ktorý tam nikdy nežil ani deň, nemá právo bývať. Raisud povedal, že jeho syn dočasne opustil rodičovský dom. A jeho odchod „bol nútený“ - kvôli manželstvu, ako aj hádke s matkou a bratom. Ako dôkaz v prípade bola zaradená výpoveď na polícii. Pravda, je to čerstvé. Teraz sa životné okolnosti najstaršieho syna zmenili - rozviedol sa so svojou manželkou a už nemôže žiť v jej byte. No, vnuk bol zapísaný len u svojej starej mamy, „dobrovoľne sa vzdal práva užívať bývanie a plniť si zmluvu o sociálnom prenájme“. Odvolanie sa s okresným súdom nehádalo, ale opravilo jeho rozhodnutie - nariadilo žalobkyni, aby si do bytu okrem syna nasťahovala aj vnuka. Mestský súd uviedol, že vnuk ešte pred dosiahnutím plnoletosti nadobudol užívacie právo k bytu, ktorý sa „dohodou rodičov stal miestom jeho bydliska“. Kým nedovŕšil osemnásť rokov, nemohol sa tam sám nasťahovať a v roku 2012 bol chlapík odvedený do armády. Preto má „platný dôvod, prečo nebýva v byte“.
Prípad sa dostal až na Najvyšší súd a tam sa sudcovia nestotožnili s logikou svojich kolegov. Kolégium pre občianske veci pripomenulo časť 3 článku 83 zákonníka o bývaní. Hovorí sa v nej, že ak nájomca a jeho rodinní príslušníci odídu do iného bydliska, zmluva o sociálnom prenájme sa považuje za ukončenú dňom odchodu. Dočasná neprítomnosť obyvateľov nemá za následok zmenu ich práv zo zmluvy o sociálnom prenájme. Ten je špecifikovaný v článku 71 zákonníka o bývaní.
Najvyšší súd pripomenul, že pri určovaní, či nájomca navždy opustil byt, sa treba riadiť vysvetleniami jeho pléna „O niektorých otázkach, ktoré sa vyskytli v súdnej praxi pri uplatňovaní bytového zákonníka Ruskej federácie“ (2. 2009). Stálo v ňom: súdy musia zistiť, z akého dôvodu a ako dlho je odporca neprítomný v byte a aký je charakter jeho odchodu. Nútený odchod je definovaný ako konflikty v rodine alebo napríklad rozvod. Ale odchod môže byť aj dobrovoľný.
A existujú aj trvalé a dočasné odchody. Dočasný – ak ide človek na zmluvu pracovať do iného regiónu, študovať na niekoľko rokov alebo sa liečiť. Permanentka je, keď si občan zbalil veci a presťahoval sa do iného kraja alebo sa oženil a odišiel za manželkou, kde začal bývať s rodinou.
V pléne bolo zdôraznené, že súdy potrebujú objasniť, či občanovi bolo znemožnené bývať alebo sa do bytu nasťahovať. Ďalšou otázkou, ktorá si vyžaduje objasnenie na súde, je, či odporca získal právo užívať iné bývanie v novom mieste bydliska? Dôležitá je aj odpoveď na otázku: platil občan počas svojej neprítomnosti nájom? Jednoducho povedané, plnili ste zmluvu o sociálnom prenájme?
Ak bol odchod dobrovoľný a občanovi nebolo bránené v užívaní bytu a neplnil si povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o sociálnom prenájme bytu, je potrebné uspokojiť nárok na priznanie straty práva na bývanie.
Podľa Najvyššieho súdu v tomto prípade neexistujú dôkazy o tom, že by bol najstarší syn nútený sa vysťahovať. Nie je tam ani zmienka o konflikte tých rokov. A oženiť sa a žiť s rodinou naznačuje trvalý charakter odchodu.
Po celý ten čas sa občan nepokúsil znova nasťahovať, ale s vyhlásením, že mu bránia v nasťahovaní, išiel po 30 rokoch na políciu a to až po podaní žaloby jeho matkou. V prípade nič nenasvedčuje tomu, že by na bývanie a komunálne služby minul čo i len cent.
Vnuk, ako správne určil okresný súd, sa do bytu nenasťahoval. Odvolanie nesprávne posúdilo jeho prihlásenie tam ako dohodu rodičov o určení miesta bydliska dieťaťa. Podľa článku 20 Občianskeho zákonníka „miesto bydliska občana“ takáto dohoda platí pre deti mladšie ako 14 rokov a vnuk mal v čase registrácie 15 rokov.
Najvyšší súd zamietol aj argumentáciu otca a syna, že boli v roku 2013 zahrnutí do zmluvy o sociálnom prenájme. Podľa Najvyššieho súdu tunajšie súdy pri posudzovaní listiny nezohľadnili, že „začlenenie odporcov do zmluvy ako rodinných príslušníkov zamestnávateľa sa uskutočnilo formálne na základe informácie o ich registrácii v mieste bydliska zamestnávateľa. bydlisko.”
Nikto neotravoval ani otca, ani syna, aby užívali byt alebo ho platili. Syn odišiel dobrovoľne, no vnuk nevstúpil. V byte si ponechali len registráciu. Z toho Najvyšší súd dospel k záveru, že nie je dôvod na zachovanie ich užívacieho práva k bytu.
