УДК 336.1.55

СОВРЕМЕННЫЕ СИСТЕМЫ УЧЕТА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА: СТАНОВЛЕНИЕ КАДАСТРОВЫХ СИСТЕМ

Г.И. Дмитриев1, Н.А. Руш2

Иркутский государственный технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Приведен обзор мировых систем учета недвижимого имущества. Представлены основные характеристики и отличия кадастровых систем, применяемых в мировой практике управления недвижимостью. Рассмотрена возможность интенсификации процесса оборота недвижимости на рынке, а также ускорения инвестиционных процессов, связанных с недвижимостью и капитальным строительством, получения кредитов под залог недвижимости и развития ипотеки. Отмечено, что развитие и укрепление прав собственников недвижимости и надежность сделок с недвижимостью приводят к снижению инвестиционных рисков и в конечном итоге определяют стоимость инвестиционных проектов и самой недвижимости. Библиогр. 8 назв.

Ключевые слова: учет недвижимости; кадастр недвижимости; регистрация прав на недвижимое имущество; кадастровые системы.

MODERN SYSTEMS OF REAL ESTATE PROPERTY RECORDS: CADASTRAL SYSTEMS FORMATION G.I. Dmitriev, N.A. Rush

Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074, Russia.

The article reviews the real estate property record systems used worldwide. It deals with the principal features and differences of the global cadastral systems of property records. It treats the possibility of intensification of immovable property turnover on the market as well as acceleration of investments having to do with real estate and capital construction, real estate loans and mortgage development. It is indicated that the development and strengthening of the rights of property owners and the reliability of property transactions lead to the reduced investment risks and determines the ultimate cost of investment projects and the real estate. 8 sources.

Key words: real estate property records; real estate cadaster; registration of rights to real property; cadastral systems.

Современные исследования в области поиска методов управления недвижимостью показывают, что существует тесная связь между системами регистрации права на недвижимость и системой учета этой недвижимости. По существу это не самостоятельные различные системы, а единая система. Поэтому представляется целесообразным привести анализ мирового опыта в создании систем учета недвижимого имущества.

До середины прошлого века понятие кадастр употреблялось, по преимуществу, в связи с налогообложением недвижимости и означало, прежде всего, систему информации о ней. Развитие капиталистических отношений, вызвавшее интенсивные процессы оборота недвижимости, инвестиций в недвижимость, получения кредитов под залог недвижимости, вывели на первый план проблему укрепления прав, из которой следовала надежность сделок, снижение рисков инвестиций. Это потребовало соответствующей модернизации систем регистрации прав и кадастровых систем

учета недвижимости .

Учет недвижимости в США

Системы укрепления прав на недвижимое имущество и соответствующего поземельного учета в англоязычных странах представляют интерес по многим причинам. Эти системы оказали сильное влияние на страны прежних колоний и доминионов Англии. Кроме того, во многих отношениях они отличаются от систем континентальной Европы. По большей части, это связано с тем, что до недавнего времени кадастр был практически неизвестен в англоязычном мире. В США официальная система укрепления прав на недвижимость основана на частной передаче и регистрации актов, на которых она основана .

В настоящее время основными владельцами источников информации о земельных участках являются частные компании страхования титула - те самые, которые специализируются на страховании сделок. Каждая такая компания работает, преимущественно, в одном штате и ведет свой собственный земельный

1Дмитриев Геннадий Иннокентьевич, доцент кафедры экспертизы и управления недвижимостью, тел.: 89500774858, e-mail: [email protected]

Dmitriev Gennady, Associate Professor of the Department of Real Estate Expertise and Management, tel.: 89500774858, e-mail: [email protected]

2Руш Наталия Александровна, магистрант Института экономики, управления и права ИрГТУ, тел.:89025786861, e-mail: [email protected]

Rush Natalia, Graduate student of the Institute of Economics, Management and Law of ISTU, tel.: 89025786861, e-mail: [email protected]

учет. Записи составляются и корректируются группой экспертов, ежедневно обобщающих соответствующую информацию из официальных записей.

Причины такой ситуации очевидны: в отсутствие общественной (государственной, муниципальной) информационной системы нет возможности убедиться в правильности предъявляемых границ недвижимости, права на которую предстоит застраховать. Таким образом, возникает необходимость самим обследовать границы владений клиента и вести собственную информационную систему, в которой постепенно накапливается информация о границах между соседними владениями, призванная облегчить в дальнейшем такие обследования, если очередным клиентом этой компании окажется владелец соседней недвижимости.

Самым большим недостатком таких обследований является то, что они проводятся изолированно для каждого объекта собственности и только в связи с необходимостью страхования прав на него. Вопрос использования этих материалов для разработки публичных информационных систем, содержащих данные о земельных участках, находится в США на стадии обсуждения.

Основные этапы этого обсуждения состоят в следующем. В 1970-е гг. рассматривалась широкомасштабная программа модернизации и интеграции всех земельных записей в архивы соответствующих округов, предусматривавшая добавление значительного количества соответствующих данных, ранее не включаемых ни в какие записи. В 1980-е гг. в Северной Каролине законодательно была утверждена программа ведения земельного учета, направленная на оказание технической и финансовой помощи развивающимся странам. Спустя некоторое время, в нескольких штатах акцент делался на программу регистрации массивов обследованных земельных участков, основанную на использовании идентификатора каждого земельного участка и их центрального указателя. Например, это было сделано в округе Уайэндотт, штат Канзас, где была разработана система земельной регистрации на основе земельных участков. Основными составляющими системы были карты земельных участков, выполненные в масштабе 1:1200, подробная база данных, касающаяся характеристик 66000 земельных участков. Система является оперативной и обновляется ежедневно. Другим примером является система, разработанная в округе Лейн, штат Орегон. Все координаты и данные в системе основаны на одном комплекте базовых карт и управлении координатами. Система носит характер многоцелевой информационной системы. В картотеку земельных участков включены все владения и участки землепользования округа. Информационные слои включают карты налогов и номеров земельных участков, характера землепользования, количества жилых единиц, каталоги координат границ земельных участков. Кроме того, она содержит информацию о налогах и оценке стоимости.

Учет недвижимости в странах среднеевропейской системы регистрации прав

В основе наиболее продвинутых кадастровых систем, распространенных по преимуществу в европей-

ских странах , лежат принципы французского кадастра, введенного Наполеоном в 1807 г. К принципиальному новаторству кадастра Наполеона относится введение: кадастровых округов, покрывающих территорию всей страны; кадастровых карт, производившихся систематически для каждого округа; кадастровых номеров недвижимости - уникального идентификационного кода для каждого объекта недвижимости, который не повторяется ни для какого другого объекта на территории всей страны на протяжении всей ее истории.

Однако уже во второй половине XIX в. приоритет в этом принадлежал Германии и Швейцарии. Более того, в этих странах возможности кадастра расширены до описания в качестве объектов прав квартиры в кондоминиуме и здания, построенного на арендованной земле, что необходимо для обеспечения регистрации прав на эти объекты.

Основной задачей кадастра является описание объекта недвижимости, достаточное для того, чтобы предупредить все возможные недоразумения по поводу принадлежности различных его частей. Прежде всего это касается границ земельного участка. В отличие от плана участка, выполненного исключительно для данного участка, граница любого участка на кадастровой карте города, района, микрорайона одновременно принадлежит и другому участку и служит их разграничению, заранее предлагая решение возможного пограничного конфликта.

При рассмотрении французской системы следует отметить, что право на недвижимое имущество надежно охраняется системой регистрации прав на него, но этого оказывается недостаточно для полноценной охраны права.

Таким образом, полноценная система охраны прав на недвижимое имущество состоит из охраны как характера прав на недвижимое имущество (система регистрации права), так и границ (состава) недвижимости (кадастр недвижимости). Отсюда следует, что система кадастра недвижимости должна быть столь же надежной, как и система регистрации права, а ее записи и описания должны иметь такую же юридическую силу.

В идеале обе эти системы в организационном смысле должны представлять собой единое целое, объединенное единым законодательством и единой администрацией. Магистральная тенденция развития системы охраны прав на недвижимое имущество заключается в принципиальном объединении этих двух систем. Однако практически это осуществить не просто: указанные системы различаются по специализации и областям деятельности, их автономное историческое развитие, а также правовые конструкции и процедуры мешают объединению.

В Германии, Австрии и Швейцарии, Швеции и Финляндии и многих других европейских странах связь между кадастром и регистром права очень тесная, а в Нидерландах эти системы уже объединены в единую организацию .

В идеальной системе регистрации прав на недвижимость кадастр недвижимости содержит описания

объекта недвижимости, необходимые для его однозначной идентификации среди других объектов; реестр прав на этот объект содержит описания владельца прав на этот объект, необходимые для однозначной его идентификации, а также предельно точное и недвусмысленное описание этих прав. Записи кадастра недвижимости кроме кадастрового номера не содержат никаких записей, которые повторяли бы записи реестра прав и наоборот. Это принципиально важно, поскольку каждая запись в этих системах носит юридический характер, являясь старшим юридическим документом по отношению к любым иным документам, которые могут быть представлены как доказательство наличия права на объект недвижимости .

Так же, как и в случае регистрации права, кадастровый учет недвижимости недопустимо утяжелять ее характеристиками, которые несущественны для идентификации объекта права. Например, площадь земельного участка никак не указывает на сам участок, поскольку участков с одинаковыми площадями может быть необозримое множество. В то же время точно описанные границы участка однозначно указывают и на участок, и на его пределы.

Принципиально необходимым конструктивным элементом кадастра недвижимости является присвоение каждому объекту недвижимости кадастрового номера. Этот номер является уникальным для каждого объекта и не повторяется ни для какого иного объекта недвижимости на территории всей страны ни в настоящем, ни в будущем. Роль, которая ему отводится, состоит в следующем. Для записей в реестре прав необходима определенность в отношении объекта, на которое регистрируется право. Этой цели и служит кадастровый номер: все материалы и кадастра недвижимости, и реестра прав на недвижимость, и их архивов, относящиеся к одному объекту недвижимости, он связывает между собой. Это единственное сведение об объекте, которое обязательно должно повторяться на документах кадастра и реестра прав на недвижимость.

Земельный участок, отраженный в кадастре, представляет собой ячейку кадастровой информации, в которой собраны все сведения, необходимые для однозначного описания объекта недвижимости, как графические, так и цифровые. Кадастровая карта представляет собой графическое отображение только того, что существенно для охраны права и налогообложения.

Эта карта содержит границы земельных участков. Каждый участок имеет замкнутый контур границ, внутри которого проставляется кадастровый номер. Это основной, но не единственный информационный слой. Для регистрации права может быть необходимо графическое отображение пятна застройки здания.

В пределах границ земельного участка должны быть зафиксированы границы зон особого по отношению к участку в целом правового режима, например, сервитут. Эта зона может быть определена только в отношении конкретного участка (сервитут, связанный с правом прохода через данный участок на соседний) или в отношении участков, попадающих в определен-

ную территориальную зону (например, зону водоохра-ны). В последнем случае территория такой зоны «накладывается» на участки и их границы, как правило, не совпадают. При этом таких зон может быть несколько; службы, устанавливающие их и контролирующие соблюдение соответствующего правового режима, различны и не связаны друг с другом. Эти зоны могут появляться и исчезать, могут меняться их очертания, что заставляет вести их учет в качестве отдельных картографических слоев.

Характерным для всех западноевропейских стран является то, что кадастр осуществляет систематический охват всей территории, при этом собранные и зарегистрированные данные постоянно обновляются . Общей тенденцией является то, что информация фискального и юридического кадастров, основанная на земельных единицах, находит возрастающий спрос в качестве основы общей информационной системы. Помимо своего первоначального назначения кадастровые карты используются во многих других целях. В Швейцарии, например, в городах выпускаются очень точные муниципальные карты, основанные на использовании кадастровой информации. Объединение кадастровых обследований с другими видами крупномасштабного картографирования городских регионов является общей тенденцией и в других странах.

Из скандинавских стран наиболее близкой к системам, принятым в западноевропейских странах, является система, используемая в Дании . В этой стране в течение длительного времени используются развернутые кадастровые карты, охватывающие всю страну, которые связаны с общими справочными материалами. Кадастровые обследования, например, при изменении границ участков, производятся частными землемерами. Однако записи и кадастровые карты делаются в центральной государственной службе Matrikel Kontoret, расположенной в Копенгагене. Кадастр тесно связан с системой регистрации прав на недвижимость.

Такая же тесная связь обнаруживается в Швеции и Финляндии, где системы регистрации титулов (права) основаны на кадастровых единицах. Здесь кадастры развивались постепенно, от простых записей, использовавшихся в целях налогообложения и слабо связанных с картами, до развернутых систем, имеющих высокую надежность . В Швеции городская и сельская системы в настоящее время объединены в один общий регистр, в то время как в Финляндии регистрация все еще ведется отдельно для городской и сельской местности.

В Швеции в настоящее время кадастр объединяется с системой регистрации прав. В одном общем агентстве, называемом Центральным правлением по сбору данных о недвижимости (CFD), осуществляется сбор и передача отобранной кадастровой информации и информации, поступающей из регистра прав, на автоматическую обработку данных. Сбором данных все еще занимаются региональные кадастровые и земельные регистрационные службы. Они имеют автономные каналы связи с CFD и уполномочены вносить изменения в записи в случае дробления земли,

передачи прав владения. CFD обязано выпускать все сертификаты, а также обеспечивать все виды связи с другими органами управления, использующими информацию о недвижимости. Таким образом удается избежать дублирования в работе. Кроме того, значительно сокращается время, необходимое для выпуска официальных документов и выдачи их заинтересованным лицам. В настоящее время система работает в большей части территории страны и будет полностью завершена в ближайшие пять лет.

Ранее в Норвегии не было организованной кадастровой системы. Вместо нее существовала старая система, предназначенная для использования в целях налогообложения, только частично поддерживаемая картами. В настоящее время в стране введена автоматизированная система GAB, обеспечивающая информацией о земельных единицах, адресах и строениях заинтересованных лиц.

Кадастр во Франции и в странах, использующих французский опыт

Несмотря на то что Франция рассматривается как историческая родина современного кадастра, на современном этапе развития страны французский кадастр нельзя привести в качестве успешно действующего примера.

Кадастровые планы, использующиеся в настоящее время, имеют различное происхождение. В половине из них, в основном в сельской местности, до сих пор используются старые планы времен Наполеона, а также планы, составленные в промежутке между 1930-1960 гг. Другая половина составлена из новых планов, так называемых «регулярных», так как они отвечают официальным техническим нормам; они известны своей большой точностью картографического изображения. Площади, представленные в кадастре, определены в основном из «графического» вычисления, а не в результате настоящего межевания. Таким образом, они лишены точности, непосредственно связанной с качеством плана. Кроме того, государственная собственность не отражена в кадастре. Таким образом, существует явная недостаточность кадастровой информации. Главная причина этого - ориентация на фискальную функцию кадастра. Если государство как собственник недвижимости не является налогоплательщиком, его и нет в реестре владельцев недвижимости, следовательно, не может быть и регистрации принадлежащих ему объектов недвижимости. Кроме того, существуют ошибки, которые являются результатом незарегистрированных изменений (многие километры коммунальных сетей не существуют юридически и, таким образом, не могут по существующим правилам фигурировать в Кадастровом плане).

Целью проводимой в настоящее время реформы французского кадастра является создание документа, отвечающего стандартам германского и швейцарского кадастра. Для этого предполагается сплошное переосвидетельствование всех объектов недвижимой собственности.

Французская система оказала значительное влияние на свои бывшие колонии, например, на большинство стран Северной и Западной Африки. В этих стра-

нах кадастры и земельные регистры (livre foncier) обычно охватывают только незначительную часть земли, в основном в городских районах. Обычно земельная регистрация представляет собой регистрацию титулов, при этом на каждый земельный участок отводится отдельная страница. Если кто-либо захочет зарегистрировать свое право на землю, он должен подать заявку регистратору. После этого его заявление становится официальным в течение определенного периода времени, а затем необходимо провести обследование земли и демаркацию в присутствии соседей и других заинтересованных сторон. По истечении срока возможности подачи апелляции земельная единица вписывается в регистр, а ее владельцу выдается сертификат на право владения.

На Испанию и Италию также оказал влияние кадастр Наполеона. Здесь были приняты системы, разработанные на идентичной основе. Однако испанская система не обеспечивает всеобъемлющего, национального охвата. Между кадастром недвижимости и регистрацией прав на нее имеется слабая связь. Эти две системы записей контролируются разными органами управления, а описания в регистре прав не всегда относятся к объектам, описанным в кадастре. Таким образом, связь между кадастром и регистром обеспечивается, в первую очередь, не за счет указания земельных участков, а за счет указания имени владельца, что является препятствием для дальнейшего объединения этих систем.

Кадастры, используемые в южной Европе, имеют в большей степени фискальный характер в сравнении с центральной Европой. Так как здания являются важными объектом для налогообложения, Италия создала новый регистр строений как часть кадастра. В Греции отсутствует всеобъемлющий однородный национальный кадастр, однако данная проблема изучается, и, возможно, в ближайшее время правительством будет принято решение об учреждении общенациональной системы.

Учет недвижимости в системе Торренса и его применение в Англии

Система регистрации прав, введенная Робертом Торренсом , не предусматривает обязательного наличия сплошной кадастровой карты страны или хотя бы определенной местности. Основной особенностью этой системы является то, что обследуемая земля идентифицируется на карте отдельно взятого объекта недвижимости, которая является основной частью первого раздела регистра права владения. В этом разделе приводится подробная информация о владении, а также описание земли с соответствующим указанием зон действия сервитутов, обременений и других условий. Можно сказать, что кадастр в данном случае состоит из совокупности первых разделов регистра всей зарегистрированной в этой системе недвижимости. С одной стороны, этот кадастр недвижимости не просто объединен с системой регистрации прав, он составляет с ней нерасторжимое целое. С другой стороны, кадастр лишен тех очевидных достоинств, которые демонстрирует сплошная кадастровая карта. Это составляет определенную незаконченность

системы Торренса и, в тоже время, возможно, определяет перспективы ее развития. В настоящее время в Австралии вводится систематическая регистрация, включающая в себя и кадастровую картографию.

Система Торренса в достаточно близкой к оригиналу версии была воспроизведена во многих бывших английских колониях, например, в странах Восточной Африки, в отдельных штатах США и Канады, а также в Англии .

С 1853 г. картографическая организация Ordnance Survey приступила к выпуску планшетов топографической карты всей Англии в масштабе 1:2500 для сельских районов и 1:1250 - для городов. Эта работа продолжалась до 1893 г. Карта служила материалом, на котором можно было точно указать границы всякой недвижимости. В соответствии с законами 1925 г. эта карта является официальным источником информации о недвижимости и постоянно обновляется. Управление Землеустройства Ordnance взаимодействует с Земельным регистром (орган системы регистрации прав на недвижимость) и выполняет освидетельствования ad hoc, т.е. в каждом отдельном случае.

После того как участок определен для регистрации прав собственности, любое лицо, которое покупает незарегистрированную землю с абсолютным безусловным правом собственности (фригольд) или берет незарегистрированную аренду на 40 и более лет, должно обратиться в Земельный регистр для регистрации прав собственности в течение двух месяцев со дня совершения сделки. Такое же правило обязательной регистрации относится к последующим сделкам. В случае первой регистрации прежний владелец должен представить в регистрационное агентство достаточные доказательства того, что у него действительно имеется право собственности на недвижимость и, таким образом, он является законным ее владельцем. После того, как собственность зарегистрирована, правительство гарантирует право собственности, указанное в регистре.

Систематическое и спорадическое межевание и регистрация прав на недвижимость

Из приведенного аналитического обзора систем регистрации прав на недвижимость и кадастровых систем видно, как непросто формировался опыт современных экономических держав в поиске правового и организационного обустройства института прав на недвижимость, механизмы его строительства. Наибольшее внимание теоретики создания кадастровой системы и регистрации прав на недвижимость обращают на вопрос о выборе между спорадическим и систематическим межеванием для целей формирования кадастра недвижимости, а также спорадической и систематической регистрации права на недвижимое имущество .

Под спорадическими понимаются действия по межеванию или регистрации права, которые предписано совершать на добровольной основе и/или на обязательной, но в каких-то конкретных определенных случаях, например, при продаже недвижимости.

Под систематическими понимаются действия по межеванию или регистрации права, осуществляемые

для всех объектов недвижимости, остающихся неот-межеванными, или в отношении которых права еще не зарегистрированы. История рассматриваемого предмета знает случаи, когда одновременно имело место систематическое межевание и спорадическая регистрация прав, и наоборот. Естественно, не только инициатива, но и финансирование спорадических действий возлагается на заинтересованные лица -владельцев недвижимости, инициировать и финансировать систематические действия могут только органы государственного или местного управления в соответствии с определенной государственной программой. Именно это является причиной того, что выбор этот так сложен.

В 1925 г. в Англии был введен пакет новых земельных постановлений. Одним из них стал Закон о земельной регистрации, предусматривавший обязательную (систематическую) регистрацию прав собственности в определенных регионах. Эти регионы постепенно расширялись и в настоящее время покрыли всю территорию Англии. Однако фактически регистрация до сих пор все еще остается спорадической, как правило, право регистрируется только тогда, когда недвижимость продается или подлежит длительной аренде. Тем не менее, англичане продолжают бороться за победу систематического подхода.

Систематическое формирование кадастровой информации осуществляется последовательно, по кварталам, в соответствии с заранее составленной программой. Систематическому обследованию (или первоочередному систематическому обследованию) может быть подвергнута не вся территория страны, а территории, наличие кадастровой информации для которых наиболее актуально: города и населенные пункты. В случае, когда речь идет о замкнутом территориальным образовании (отдельно взятый город), территориями первоочередного обследования должны стать кварталы, где менее всего можно ожидать массовых частных инициатив по межеванию.

Систематическое формирование кадастровой информации не требует того, чтобы по каждому обследуемому объекту недвижимости сразу формировалась вся требуемая кадастром информация. Межевание земельных участков объектов недвижимости - слой, который должен быть сформирован в первую очередь. Этот слой представляет собой самостоятельную информационную ценность: после того, как объекты обведены границами, они независимо от формы собственности получают возможность самостоятельного внутреннего развития, в том числе и развития, связанного с завершением формирования кадастровой информации .

Российский опыт кадастрового учета

В заключение обратимся к российским проблемам в области становления регистрации прав на недвижимое имущество.

Сопоставляя текст российского Закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон) с вышеприведенным обзором мирового опыта, можно сделать следующие основные выводы:

1. Мировой опыт государственного обеспечения укрепления права на недвижимое имущество при всем многообразии национальных практик, сводит их всех только к двум системам правового механизма укрепления прав: системе регистрации прав на недвижимое имущество (титульная система регистрации) или к системе регистрации документов, подтверждающих права на недвижимость (актовая система регистрации).

2. Гражданский кодекс (ГК), характер российской правовой системы однозначно указывают на решимость России в качестве системы укрепления прав на недвижимость построить систему регистрации прав на недвижимое имущество (титульную систему регистрации) . Закон подтвердил это намерение. Все элементы провозглашенной законом системы относятся к элементам системы регистрации прав на недвижимость. Причем попытки ограничиться описанием объекта регистрируемых прав только в первом разделе регистра делают отечественную модель системы близкой к системе Торренса .

3. Механизм, построенный Законом, страдает отсутствием важных принципиальных положений, что приводит к тому, что система регистрации не может полноценно выполнять функцию системы укрепления права на недвижимость. Мировой опыт строительства и эксплуатации системы регистрации прав на недвижимость демонстрирует логически обоснованную минимально необходимую систему институтов титульной системы регистрации, фундаментальных черт этой системы . Для законченности российского механизма системы регистрации прав, определенного Законом и ГК, необходимо закрепить следующие принципы:

Принцип, согласно которому права добросовестного приобретателя, зарегистрированные в системе, рассматриваются как абсолютные, не подлежащие оспариванию даже в судебном порядке. Реализации этого принципа мешают редакции ст. 302 «Истребование имущества от добросовестного приобретателя» гл. 20 ГК «Защита права собственности и других вещных прав»; ст. 2, п. 1 и ст. 12, п. 8 Закона. Отсутствие гарантий для добросовестного приобретателя оборачивается потерями не только приобретенной недвижимости, но и сделанных в нее последующих вложений, в том числе и привлеченных средств. Прежде всего, это, помимо оборота недвижимости, наносит ущерб развитию ипотечного кредитования;

Принцип, согласно которому права, утраченные в результате дефектов системы регистрации, компенсируются за счет средств государственного компенсационного фонда, являющегося неотъемлемой частью системы регистрации. В классическом варианте титульной системы регистрации различаются процедуры первичной и вторичной регистрации . Российский Закон не делает различия в процедурах регистрации.

4. Система регистрации прав должна базироваться на кадастре недвижимости как на системе, обеспечивающей определенность объекта права. Кадастр недвижимости организационно может существовать как часть (подразделение) системы регистрации или как самостоятельная организация. Но в отличие от иных кадастровых и информационных систем он как и

реестр права является ответственным хранителем права. Из этого следует, что реестр права и кадастр недвижимости институционально связаны между собой и, по существу, перед лицом собственника недвижимости являются единой организацией, на кадастр недвижимости распространяются те же обоснования, согласно которым реестр права ведется учреждением юстиции, подлежит особой охране силовыми структурами государства; на лица, заносящие, изменяющее и удаляющие кадастровую информацию должны распространяться те же требования, что и на регистратора права.

5. Первичной регистрации права должна предшествовать процедура формирования объекта права. Однако политические установки на упрощение процедур приватизации и оборота недвижимости требуют возможности регистрации права на объекты, информации о которых еще нет в кадастре недвижимости.

6. Мировая практика строительства регистрационных систем определила проблему выбора между так называемым спорадическим и систематическим методом формирования и заполнения кадастра недвижимости, а также между спорадическим и систематическим методом заполнения реестра прав на недвижимое имущество. При спорадическом методе формирование объекта недвижимости или регистрация прав на него осуществляется по мере возникновения необходимости в этом у собственника, например, при продаже. Результаты данного опыта свидетельствуют в пользу выбора систематического заполнения как кадастра, так и реестра прав . Причем заполнение кадастра является приоритетной задачей и может быть выполнено в соответствии с программой, не связанной с программой регистрации прав.

Методы сплошного (систематического) формирования объектов недвижимости в удельных показателях значительно дешевле штучного формирования объектов, при сплошном формировании быстро решаются пограничные проблемы сопредельных владений. При спорадическом формировании велика вероятность того, что владелец недвижимости, который приступит к формированию своего объекта позже соседа, обнаружит ущерб, нанесенный ему, даже если прежде он согласовал границу соседа. При систематическом формировании может быть реализована политика пересмотра границ участков фактического землепользования с целью исправления дефектов в планировке земельных участков, появившихся в результате бесконтрольных процессов землепользования, можно избежать появления участков неопределенной принадлежности не обладающих характеристиками, позволяющими найти им использование и, следовательно, арендатора или собственника.

Основная разница между этими подходами состоит в том, что финансирование процедур спорадического формирования ложиться на заинтересованных собственников, в то время как финансирование систематического формирования может быть осуществлено только за счет государства. Эти аргументы оказались решающими в выборе в России титульной системы регистрации прав на недвижимое имущество.

Статья поступила 09.07.2013 г.

Библиографический список

1. Никонов П.Н., Журавский Н.Н. Недвижимость, кадастр и мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество. М.: Эксмо, 2011. 62 с.

2. Ларссон Г.Л. Земельная регистрация и кадастровая система. М.: Мир, 1991. 198 с.

3. Современная Поземельная книга. Австрийское Общество по вопросам международного сотрудничества в Нотариате Федерального министерства юстиции / пер. Центра экономико-правовых технологий рынка недвижимости. М., 1992. 134 с.

4. Бретон Ж. Французский кадастр и числовой национальный план // Современные кадастровые системы: сб. докл. ХХ Междунар. конгресса. Мельбурн, 1994. С. 178-193.

5. Давид Р., Жофре-Спинозе К. Основные правовые системы современности. М.: Междунар. отношения, 1996. 227 с.

6. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федер. закон от 17 июня 1997 г. № 122 ФЗ // Российская газета. 1997. 30 июля.

7. Гражданский кодекс Российской Федерации: федер. закон от 30 ноября 1994 г. № 51 ФЗ // СПС КонсультантПлюс [Электронный ресурс]. URL:

http://www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW_153956/

8. Дмитриев Г.И., Руш Н.А. Сравнительный анализ современных систем регистрации прав на недвижимость // Современные технологии. Системный анализ. Моделирование. 2013. № 2 (38). С. 251-259.

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ПОТЕНЦИАЛ КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

© И.Ю. Захарова1

Южный институт менеджмента,

350040, Россия, г. Краснодар, ул. Ставропольская, 216.

Проведен анализ экономического потенциала Краснодарского края, который складывается из нескольких составляющих: природно-ресурсного потенциала; развитого промышленного и аграрного сектора; развитой инфраструктуры; потенциала трудовых ресурсов; институционально-правовой базы, способствующей развитию экономики региона; благоприятного инвестиционного климата. Сформулированы выводы, раскрывающие возможности реализации инвестиционных проектов в любую из отраслей региона. Табл. 4. Библиогр. 3 назв.

Ключевые слова: экономический потенциал; природно-ресурсный потенциал; инвестиционный климат.

ECONOMIC CAPACITY OF KRASNODAR KRAI I.Yu. Zakharova

Southern Institute of Management,

216 Stavropolskaya St., Krasnodar, 350040, Russia.

The article analyzes the economic capacity of the Krasnodar Krai, which includes natural and resource potential, developed industrial and agrarian sector, developed infrastructure, labor resource potential, institutional and legal base that promotes the development of regional economy and favorable investment climate. It formulates the conclusions revealing the implementation possibilities of investment projects in any of regional branches. 4 tables. 3 sources.

Key words: economic potential; natural and resource potential; investment climate.

Краснодарский край - южный регион России. Он занимает площадь в 76 тыс. км2, или 0,4% всей территории России. На северо-востоке край граничит с Ростовской областью, на востоке - со Ставропольским краем, на юге - с Грузией. С северо-запада и юго-запада территория края омывается Азовским и Черным морями.

Экономический потенциал территории складывается из следующих факторов:

1) природно-ресурсный потенциал;

2) развитый промышленный и аграрный секторы;

3) развитая инфраструктура;

4) потенциал трудовых ресурсов;

5) институционально-правовая база, способствующая развитию экономики региона;

6) благоприятный инвестиционный климат.

Природно-ресурсный потенциал Краснодарского края

Теплый умеренный климат в сочетании с равнинной территорией на севере благоприятствует развитию аграрного комплекса, субтропический климат побережья Черного моря - развитию купально-пляжного и оздоровительного туризма, горный и предгорный климат юга Краснодарского края - развитию горного туризма.

На территории Кубани имеются залежи более 60 видов полезных ископаемых. Промышленное значение имеют нефть, газ, песчаник, мергель, мрамор, известняк. В настоящее время на территории края в разработке находится 68 месторождений нефти. Термальные и минеральные воды залегают в Азово-Кубанском бассейне (Ейск, Приморско-Ахтарск, Горя-

1Захарова Ирина Юрьевна, кандидат экономических наук, доцент кафедры гостиничного и туристского бизнеса, тел.: 89054723079, e-mail: [email protected]

Zakharova Irina, Candidate of Economics, Associate Professor of the Department of Hotel and Tourism business, tel.: 89054723079, e-mail: [email protected]

Базовым аспектом управления имущественными комплексами предприятий (нефинансовыми активами), безусловно, является достоверный учет, на основе которого реализуются иные аспекты управления (контроль, планирование, мотивация, финансирование). Одного бухгалтерского учета для целей управления недостаточно, так как он не только не отражает правовых и технических аспектов основных фондов, но порой даже само наименование объекта противоречит правовым документам и технической документации. Опыт приобретения дорогих автоматизированных систем управления (АИС) показал, что ее основой также является учет, а если он недостоверен, то и вся система управления будет выдавать сбой или ошибочные данные, которые использовать для целей управления опасно.

Чтобы навести порядок в учете, необходимо знать основные принципы всех видов учета объектов недвижимости (табл. 1) и классификационные признаки (табл. 2), отражающие особенности и характер использования активов, а также требования различных Общероссийских классификаторов (основных фондов, видов экономической деятельности, видов разрешенного использования). Важным аспектом учета является также разделение на группы по применяемости (в эксплуатации, в резерве, на стадии утилизации), полезности (используемые, неиспользуемые) и по месту использования. Для целей создания достоверной системы учета необходимо организовать специальную рабочую группу с привлечением специалистов по бухучету, технических (эксплуатация, обслуживание, ремонт) и правовых служб.

Таблица 1

Виды учета объектов недвижимости

Вид учета	Принципы
1. Кадастровый учет земель (кадастровый план)	Присвоение кадастровых номеров. Целевое использование. Качественное состояние. Правовой режим
2. Технический учет (техпаспорт)	Присвоение номера и адреса. Целевое использование. Качественное и количественное состояние. Правовой режим
3. Налоговый учет (отметки на документах, сводные расчеты и др. формы)	Земля - на основе документов, списков землепользователей и сводных ежегодных расчетов. Плата за землю. Недвижимость - на основе правоподтверждающих документов и бухучета. Налог на имущество
4. Бухгалтерский учет	Присвоение инвентарных номеров. Первичная учетная документация. Отнесение к амортизационной группе. Оправдательные документы как основа бухучета. Распределение по службам и цехам. Оценка объекта по балансовой стоимости
5. Правовой учет	Госрегистрация правового режима и обременений: Регистрационная палата (земля и недвижимость); Органы ГАИ (автотранспорт)

Таблица 2

Классификация имущественных объектов

Классификационный признак	Вид имущественных объектов
Характер имущества	Движимое. Недвижимое
Характер владения	Собственные (с или без ограничений). На праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Полученные в аренду, лизинг, траст или безвозмездно. Переданные в аренду, лизинг или траст
Роль в системе учета активов	Внеоборотные активы (в том числе основные средства). Оборотные активы (оборотные средства)
Применяемость	Находящиеся в эксплуатации (потреблении). Находящиеся в резерве (консервации). Находящиеся в стадии утилизации (списания)
Полезность	Используемые. Неиспользуемые
Место использования	Относящиеся к основной производственной или сервисной единице. Относящиеся к вспомогательной, обслуживающей или исследовательской единице. Относящиеся к управляющей структурной единице. Относящиеся к непроизводственной единице

Учет имущества по отношению к бухгалтерскому учету имеет вспомогательное значение и является составной частью учетной политики предприятия и его документооборота. Учитывая типичные недостатки в учете и управлении имуществом, связанные с отсутствием системы учета и управления (табл. 3), можно сделать вывод, что существующий бухгалтерский учет недостаточен для организации эффективного управления имущественным комплексом. Дополнение бухгалтерского учета учетом имущества позволяет повысить оперативность, достоверность и правовую обоснованность существующего бухучета, задачами которого являются правильное и своевременное отражение операций с основными средствами предприятия, достоверное определение доходов от продажи и выбытия, затрат на содержание и контроль за сохранностью основных средств.

Таблица 3

Состояние учета имущества

Типичные недостатки в учете и управлении имуществом предприятий, связанные с отсутствием системы учета и управления

1. Несоответствие наименований объектов в плане приватизации, технической документации и бухгалтерском учете. 2. Неполное заполнение инвентарных карточек учета основных средств. Отсутствие ссылок на оправдательные документы и истории внесения изменений. 3. Ошибки в бухучете при начислении амортизации. Особенно на сложные объекты, состоящие из неоднородных объектов с разными нормами амортизации. 4. Техническая документация либо отсутствует по основным фондам, либо в нее не вносятся изменения при реконструкциях и модернизациях. 5. Отсутствуют правовые реестры имущества, т.е. распределение имущества по классификационным признакам, видам прав, обременениям. Это затрудняет закрепление правового статуса на объекты, представляющие собой добавочный капитал (сверх уставного). 6. Имущество распределено за цехами и службами номинально, но отсутствуют договоры о материальной ответственности (коллективной и индивидуальной), закрепление на ответственное хранение имущества. Эти факты приводят к потерям, хищениям и халатному отношению. 7. Не определены публичные и частные сервитуты по коммуникациям, автодорогам и ж/дорожным путям. 8. Отсутствует достоверная карта с местоположением объектов на ней (скорректированная съемка), пригодная для самостоятельных проектных проработок. Это затрудняет техническую эксплуатацию инженерного комплекса (энергообеспечение, водоснабжение, теплоснабжение, канализация, телефонизация и т.д.). 9. Отсутствует инвентаризация земель, т.е. баланс с выделением участков различного целевого назначения и качества. Положение границ не соответствует фактическому состоянию. Не определена санитарно-защитная зона. 10. Проблема ведомственных разрозненных архивов на бумажных и магнитных носителях затрудняет учет и приводит к образованию "информационных тромбов"

Помимо возможных ошибок в бухгалтерском учете, отражающихся на финансовых результатах деятельности предприятия, несовершенство учетных технологий увеличивает уровень инвестиционных и управленческих рисков, снижает эффективность реструктуризации и кредитный рейтинг предприятия, препятствует выстраиванию корректных отношений с органами государственного и муниципального управления.

Основой создания системы учета и управления имуществом и ее первым этапом является проведение системной инвентаризации всего имущественного комплекса (земли, недвижимого и движимого имущества), результаты которой подлежат отражению в бухгалтерском учете. С этой целью в соответствии с инструкциями создаются специальные комиссии приказом руководства предприятия, но здесь особенно важен неформальный подход к проведению инвентаризации и принятию решений. При проведении инвентаризации важным аспектом является соблюдение признаков инвентарного объекта:

Объект со всеми приспособлениями и принадлежностями;

Отдельный конструктивно обособленный предмет, предназначенный для выполнения определенных самостоятельных функций;

Обособленный комплекс конструктивно сочлененных предметов, представляющих собой единое целое и предназначенных для выполнения определенной работы (которые не могут существовать самостоятельно, а только в составе комплекса).

При наличии у одного объекта нескольких частей, имеющих разный срок полезного использования, каждая часть учитывается как самостоятельный инвентарный объект.

В свою очередь, бухгалтерские документы различаются по назначению и характеру отражения операций:

Единственным подтверждением факта совершения хозяйственных операций и основанием отражения операций на счетах бухгалтерского учета для целей налогообложения являются первичные учетные документы. Неполное заполнение всех предусмотренных первичной формой документа реквизитов может привести к следующим ошибкам при отражении в учете хозяйственных операций:

Отражение не по тем счетам бухгалтерского учета (при неправильном указании содержания операции, характера операций и наименования объекта материального учета);

Неправильное отражение стоимостной оценки хозяйственной операции (отсутствие или ошибка в отражении стоимостных показателей);

Нарушение принципа временной определенности фактов (при отсутствии или неправильном отражении в первичном документе даты);

Отсутствие порядкового номера документа (что создает условия для его повторного оформления и отражения в бухучете).

Следствие ошибок бухгалтерского учета - искажение показателей финансовых результатов деятельности, бухгалтерской отчетности и налоговых расчетов. Грубые нарушения правил учета доходов и расходов объектов налогообложения, нарушения, выявленные в течение более одного налогового периода, а также нарушения, повлекшие занижение дохода, влекут штрафные санкции в соответствии со ст. 120 НК РФ. К подобным нарушениям относятся:

Отсутствие документов;

Признание документов недействительными как оправдательные (составлены с нарушением);

Систематическое несвоевременное отражение на счетах бухучета и отчетности;

Систематическое неправильное отражение на счетах бухучета и отчетности.

Все выявленные ошибки и нарушения подлежат устранению (табл. 4). Наилучшим способом минимизации ошибок в будущем является создание действенной системы контроля как за поступающей в организацию первичной документацией, так и за оформляемой самой организацией. С этой целью также приказом руководителя создается постоянно действующая комиссия, которая оформляет операции, связанные с движением основных средств.

Таблица 4

Устранение нарушений бухучета

Отсутствие первичного документа (признание недействительным)	Несвоевременное принятие к учету и отсутствие в них необходимых реквизитов	Арифметические и другие ошибки при составлении
В качестве документов используются сведения в соответствии со ст. 64 АПК РФ (письменные доказательства, вещественные доказательства, заключения экспертов, показания свидетелей, объяснения лиц). Восстановление документов (комиссия назначается приказом и результат оформляется актом)	При отсутствии реквизитов по приказу руководителя создается комиссия, результаты оформляются актом. При несвоевременном отражении оформляется справка бухгалтерии с указанием причин задержки и вводится корректировка налоговых расчетов	В соответствии с п. 16 Положения по ведению бухгалтерского учета вносятся исправления в первичные документы и подтверждается верная запись

Таким образом, создание достоверной системы учета имущества (нефинансовых активов) под силу любому предприятию с учетом поэтапной реализации следующих мероприятий:

Проведение системной инвентаризации недвижимого и движимого имущества и внесение по ее результатам необходимых исправлений в первичную документацию;

Создание совместимых с бухгалтерским учетом реестров недвижимого и движимого имущества и назначение ответственных лиц по их ведению;

Создание постоянно действующей комиссии по движению основных средств.

По результатам проделанной работы достаточно внести изменения в учетную политику и документооборот. Создание достоверной системы учета нефинансовых активов предприятия обеспечивает следующие результаты:

1) приведение в соответствие правовой, технической и бухгалтерской документации, создание реестров имущества;

2) полное взаимодействие с бухгалтерским учетом, что позволяет оптимизировать платежи и ускорить операции с имуществом, минимизировать ошибки бухучета;

3) возможность на основе самостоятельного мониторинга создать эффективную систему управления имуществом на предприятии.

Создание достоверной системы учета в полной мере соответствует интересам собственников и является обязательным условием формирования эффективной системы управления имуществом на предприятии.

ВВЕДЕНИЕ З

Глава 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УЧЕТА ОБЪЕКТОВ
НЕДВИЖИМОСТИ 11

Понятие, характер и сущность недвижимого имущества 11

Роль технического учета в управлении недвижимостью 27

1.3. Концептуальные аспекты управления недвижимым

имуществом и техническим учетом 43

Глава П. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ СИСТЕМЫ УЧЕТА
ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 57

Историческая ретроспектива формирования и развития системы технического учета объектов недвижимости 57

Становление и развитие системы технического учета недвижимости на базе информационно - аналитических систем 72

Зарубежный опыт формирования учета и регистрации

объектов недвижимого имущества 84

Глава III. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ СИСТЕМЫ УЧЕТА
ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЭКСПЕРИМЕНТА 97

Эксперимент в системе учета как элемент инновационной деятельности

Методические подходы формирования технического учета

в рамках единого объекта недвижимости 127

3.3. Основные направления совершенствования учета объектов
недвижимости 144

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 161

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 168

ПРИЛОЖЕНИЯ 184

Введение к работе

Актуальность темы исследования. Важнейшее значение технического учета как одной из основных функций управления недвижимостью обусловлено тем, что информация, формируемая в результате проведения подобного учета, является необходимой для совершения любых последующих операций с объектом недвижимости. Это объясняется тем, что именно в ходе технического учета недвижимого имущества выявляются и получают официальное закрепление характеристики объекта, позволяющие однозначно выделить его из числа других объектов недвижимости. В силу этого технический учет является базисом для обеспечения прав государства и граждан в процессе управления недвижимостью, а также основой имущественных отношений. Для эффективного функционирования системы управления недвижимостью важно располагать конкретной информацией о том, в отношении каких объектов происходит тот или иной управленческий процесс. В связи с этим необходимы полные и достоверные сведения об объектах недвижимости, полученные на основе технической инвентаризации. Иными словами, действенная система технического учета объектов недвижимого имущества призвана отслеживать состояние объекта (различные характеристики) с момента его проектирования до конца жизни с целью информирования различных структур управления.

Трансформация производственных отношений, смещение политического вектора в сторону рыночных отношений с разнообразными формами собственности и конкуренцией коренным образом изменили основу формирования и развития управления системой технического учета и технической инвентаризации. Современные преобразования в системе БТИ определили своеобразный характер развития этого процесса и поставили во главу угла новое видение данной проблемы. В связи с этим сложилась ситуация, когда отдельные теоретические наработки, касающиеся учета объектов недвижимости, не соответствуют нынешним реалиям, а новые подходы к этим проблемам еще окончательно не сложились.

4 Объективный анализ трансформации процесса учета недвижимости в условиях изменения социальной структуры общества предполагает не только отказ от не подтвердившихся практикой отдельных положений, но и удержание в качестве исходных принципов исследования тех несомненных достижений, с которыми связано развитие теории в этом направлении. Поэтому разработка данной проблемы в предметном поле современной экономической науки направлена на то, чтобы определить совершенствование системы учета объектов недвижимости.

Состояние изученности проблемы. В современных условиях проблематика технического учета объектов недвижимости в комплексе узловых вопросов приобретает особое значение и является одним из перспективных исследовательских направлений экономической науки. Выяснение места и роли технического учета в системе управления объектами недвижимости служит основой для всестороннего исследования важнейших механизмов в решении данной проблемы, которая в современных условиях является одна из самых сложных и наименее разработанных. Несмотря на то, что к ее решению подключились отдельные ученые, данный вопрос в силу различных обстоятельств не получил должного решения в теоретическом и практическом плане. Это обусловлено тем, что взгляд на сущность технического учета объектов недвижимости только в условиях реформенных преобразований стал приобретать контуры конструктивного характера.

В последние годы отечественными авторами опубликованы работы, в которых в той или иной степени рассматриваются теоретические и практические вопросы технического учета объектов недвижимости, а также проблемы управления недвижимостью. Наиболее известны труды Горемыкина В.А., Гришаева СП., Григорьева В.В, Задонского Г.И., Лаерухина ОТ., Маслова КВ., Остржой И.А., Разу М.Л., Руднева А.В., Самойлова А.Г, Серова В.М., Суханова Е.В., Талонова А.В., Тарасевича Е.И., Трутнева Э.К. и др. Несмотря на существенное внимание, которое уделяется отдельным вопросам рассматриваемой проблемы, теоретический и

5 методический уровень ее разработок не отвечает требованиям комплексного и системного отражения объективных процессов в рыночных условиях хозяйствования. При этом следует назвать, по крайней мере, ряд важных аспектов изучаемой проблемы, которые не получили должного внимания в системе научных исследований и не нашли отражения в печати. Во -первых, из поля зрения выпал вопрос, связанный с формированием системы управления государственным техническим учетом на основе технической инвентаризацией, который требует соответствующих теоретических и практических проработок. Во - вторых, в современных условиях не освещено направление, отражающее становление и развитие автоматизированной информационной системы по ведению Единого реестра объектов градостроительной деятельности в условиях эксперимента. В -третьих, в средствах научной информации не нашли отражение результаты экспериментальной проверки новых условий по ведению Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, имеющие не только научное, но и практическое значение. В четвертых, не учитывается стратегическая направленность исследований в области управления учетом недвижимого имущества.

Особая значимость проблемы, недостаточная ее разработанность применительно к современным условиям, а также целесообразность системного и комплексного подхода к исследованию предопределили выбор данной темы диссертационной работы и рассматриваемых в ней вопросов.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка методических подходов и научно обоснованных положений, направленных на совершенствование системы технического учета.

Реализация поставленной цели обусловила необходимость решения следующих задач:

раскрыть теоретические положения учета объектов недвижимости;

изучить тенденции и исторический путь формирования и развития системы учета объектов недвижимости на основе технической инвентаризации;

обобщить отечественную практику и зарубежный опыт технического учета объектов недвижимости;

обосновать экспериментальные условия учета объектов недвижимости и доказать их результативность;

разработать методические подходы и конструктивные положения, направленные на совершенствование системы учета на основе технической инвентаризации объектов недвижимости.

Предметом исследования является совокупность проблем, связанных с формированием и развитием системы государственного технического учета на основе инвентаризации на современном этапе.

Объектом исследования послужила система технического учета объектов недвижимости.

Теоретическую и методологическую основу исследования составили труды отечественных и зарубежных ученых по вопросам управления недвижимостью, а также законодательные и нормативные акты, регламентирующие деятельность организаций, занятых в этой сфере.

Эмпирической базой исследования, обеспечившей доказательность защищаемых положений, являются результаты экспериментальных условий по ведению Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности и формированием Федеральной автоматизированной информационной системы.

Методы исследования. Методологической основой диссертации послужила комплексная система научных методов, включающая в себя общенаучные (анализ, синтез, индукция, дедукция и наблюдение) и специальные научные методы исследования такие, как экспериментальный, монографический, аналитический и социологический. В

7 работе также использовались методы анализа правовых документов, системный анализ тактических задач и метод интервьюирования.

Научная новизна исследования. В диссертации обосновывается и выдвигается ряд положений, содержащих научную новизну, определяемых характером постановки и способом разрешения поставленных диссертантом задач в системе управления техническим учетом объектов недвижимости. Основными составляющими научной новизны являются направления, которые разработаны впервые или получили дальнейшее развитие, содержащие элементы реального приращения научного знания:

Обоснованы теоретические положения, раскрывающие понятийный аппарат, смысловое содержание и сущность недвижимого имущества, а также выявлена роль технического учета в системе управления недвижимостью. Определена тенденция развития этого процесса, установлены мотивы его зарождения и объяснены причины, способствующие его устойчивому развитию в условиях переходного периода.

Раскрыты концептуальные положения, показывающие, какое место занимает технический учет в управлении недвижимостью, каким образом вписывается в существующий механизм и как его изменяет. Обоснована концептуальная логическая модель, базирующаяся на синтезе научных подходов и теоретических решений, направленных на познание природы технического учета, обоснование его стратегии и тактики в управлении недвижимостью. Аргументирован тезис о том, что технический учет отличается многогранностью, многоаспектностыо и многоцелевой направленностью, включающей в себя значительное количество разнокачественных компонентов, и характеризуется системностью, выступающей как сложное развивающее явление.

3. Изучен процесс становления учета на основе технической
инвентаризации объектов недвижимости, раскрыта периодизация этапов
развития данного явления, проявляющихся в хронологической
последовательности, где каждый новый этап является адекватным

8 продолжением предыдущего на более высоком уровне развития и отражает модель государственного технического учета объектов недвижимости в определенный период реформенных преобразований экономики. Определено, в какой мере этот процесс ориентируется на развитие социальных событий, экономической политики и научных достижений, выражающиеся в форме конкретных концепций, направленных на совершенствование механизма управления недвижимостью.

Доказано, что эксперимент по ведению Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности (проводимого в системе БТИ и представляющего собой упорядоченную систему записей, содержащих в них сведения об объектах недвижимости, служащих доказательством существования учетного объекта в фиксированном составе, границах и т.д.) является элементом инновационной деятельности. Инновационная направленность характера экспериментирования позволяет констатировать возможности управления техническим учетом на основе сочетания технико-технологических, организационных изменений и качественных преобразований, что обеспечивает новый тип рыночного поведения. Эксперимент выступает как инновация в ограниченном масштабе. В случае успеха «перерастает» в нововведение, представляющего собой комплексный процесс создания и широкого применения соответствующего новшества в системе БТИ.

Обоснованы методические подходы по учету единых объектов недвижимости, раскрывающие характер формирования «дела единого объекта» с обязательным присвоением единого идентификатора объекта недвижимости на основе кадастрового номера земельного участка, который дополняется номером здания (сооружения), находящимся на этом участке. Это позволяет сформировать более эффективную и гибкую систему управления имущественно-земельным комплексом, способную оперативно и комплексно решать проблемы, связанные с организацией и контролем оборота земель в составе единого объекта недвижимости. А также дает

9 возможность перейти к целостной системе учета, которая наглядно представит пространственное положение объектов в городской среде, а также его полное описание с использованием геоинформационной системы.

Разработаны конструктивные положения, направленные на совершенствование системы технического учета.

Практическое и научное значение работы. Внедрение и апробация результатов исследования. Практическое значение полученных результатов исследования заключается в том, что сформулированные в диссертации научно - практические положения и выводы прошли экспериментальную проверку, доведены до практического использования в различных регионах РФ. Научная значимость диссертационное исследование состоит в том, что впервые не только предпринята попытка конструктивно - критического осмысления этой проблемы в современных условиях, но и разработаны научные положения, способствующие совершенствованию технического учета недвижимого имущества в рыночных условиях хозяйствования. Результаты исследования прошли апробацию в 187 филиалах и более чем 600 подразделениях системы БТИ.

Основные положения диссертационной работы докладывались на международных, всероссийских и региональных научных и научно -производственных конференциях. Теоретические положения, развитые автором, а также результаты экспериментальной проверки, представляющие определенный научный и практический интерес, могут быть использованы государственными органами при решении проблемы совершенствования системы технического учета и тематических учебных курсах по управлению недвижимостью.

Структура диссертационного исследования определяется поставленными задачами, соответствует логике их изложения и состоит из введения, трех глав, заключения, списка используемой литературы, включающего 171 источник отечественных и зарубежных авторов. Работа изложена на 167

10 страницах основного текста и иллюстрирована таблицами, рисунками и приложениями.

(Кадастровая система)
«Как бы ни были решительны определения закона о власти собственника, как бы ни было твердо основание его права, право это не будет еще точное и определенное, если владение его не имеет определенных границ в самой вещи, на которую простирается.»
Таким образом, полноценная система охраны прав на недвижимое имущество состоит из охраны как характера прав на недвижимое имущество (система регистрации права), так и границ (состава) недвижимости (кадастр недвижимости). Из этого естественным образом вытекает, что система кадастра недвижимости должна быть столь же надежной, как и система регистрации права, а ее записи и описания должны иметь такую же юридическую силу.
В идеале обе эти системы в организационном смысле должны представлять собой единое целое, объединенное единым законодательством и единой администрацией. В Германии, Австрии и Швейцарии, Швеции и Финляндии и многих других европейских странах связь между кадастром и регистром права очень тесная, а в Нидерландах эти системы уже объединены в единую организацию.
Принципиально необходимым конструктивным элементом кадастра недвижимости является присвоение каждому объекту недвижимости
кадастрового номера. Этот номер является уникальным для каждого объекта и не повторяется ни для какого иного объекта недвижимости на территории всей страны, ни в настоящем, ни в будущем. Роль, которая отводится ему, состоит в следующем. Для записей в реестре прав необходима определенность в отношении какого именно объекта регистрируется право. Этой цели и служит кадастровый номер - все материалы и кадастра недвижимости, и реестра прав на недвижимость, и их архивов, относящиеся к одному объекту недвижимости, он связывает между собой. Это единственное сведение об объекте, которое обязательно должно повторяться на документах кадастра и реестра прав на недвижимость.
Таким образом, кадастр представляет собой системно упорядоченную (устроенную) опись публичных данных, касающихся собственности внутри района (округа) страны, основанная на съемке их границ. Такие участки упорядочение\" идентифицированы посредством уникальных для каждого участка
л -1
имен либо номеров. Общий вид таковых участков, находящихся в чьей-либо собственности, и идентифицированные номера участков обычно показаны на крупномасштабных картах, которые вместе с журналами регистрации могут показать для каждого отдельного участка его тип, вид, стоимость и права владения, относящиеся к участку, т.е. это дает ответ на вопрос «где?» и «как много?» .
В целом мировые кадастровые системы можно разделить на четыре группы по странам их применения:
страны с наполеоновской административной системой (страны южной, юго-западной и западной Европы): Франция, Испания, Италия, Греция и др.;
Здесь характерно разделение и тесное взаимодействие земельного кадастра и реестра недвижимости. В земельном кадастре собирается только необходимая для целей налогообложения информация, сгруппированная по земельным участкам. Специальные сведения, такие как: информация о грунтах, природных ресурсах и др., собираются в информационных системах Минсельхоза или Минэкономики. В реестрах недвижимости, предназначенных для регистрации и защиты прав собственности путем их публикации перед третьими лицами, регистрируются (по собственникам, а не по земельным участкам) реальные права собственника недвижимости, юридические акты, интересы третьих лиц и т. д.
страны с немецкой системой (страны центральной Европы): Германия, Австрия, Швейцария;
Для этой группы стран характерно выделение взаимосвязанных и взаимоконтролирующих подсистем: кадастровой, топографо-геодезической и регистрационной. Так, в Германии существует реестр собственности, который состоит из кадастровых карт, документов и записей о собственности; банк кадастровых карт и документации по топографо-геодезическим работам, затрагивающим землепользование и землеустройство; реестр документов, в котором хранятся соглашения и прочие правовые акты, касающиеся права собственности, ограничений и т. д.
скандинавские страны (страны северной Европы): Швеция, Дания, а также Норвегия, Финляндия, Исландия, страны Балтии;
Характерно тяготение к созданию единого, построенного на основе точных крупномасштабных топографических карт, многоцелевого кадастра с централизованным реестром собственности, созданным преимущественно по немецкому образцу. Реестры собственности содержатся центральными государственными офисами, тогда как картографирование участков недвижимости ведется на уровне провинций.
4) англоязычные страны: Великобритания, США, большинство провинций Канады, часть штатов Австралии и другие страны мира.
Характерно большее развитие не земельного кадастра, а системы регистрации прав (регистры дел), и в этом смысле, с континентальной точки зрения, в Великобритании земельного кадастра не существует вообще. Фактически можно сказать, что в Великобритании кадастр содержит только картографическую информацию о границах участка и составе недвижимости.
США. Сегодня основными владельцами источников информации о земельных участках являются частные компании страхования титула - те самые, которые специализируются на страховании сделок. Каждая такая компания работает преимущественно в одном штате и ведет свой собственный земельный учет. Записи составляются и корректируются штатом экспертов, ежедневно обобщающих соответствующую информацию из официальных записей. Причины такого положения вещей совершенно понятны - в отсутствие общественной (государственной, муниципальной) информационной системы нет возможности убедиться в правильности предъявляемых границ недвижимости, права на которую предстоит застраховать. Остается только один путь - самим обследовать границы владений клиента и вести собственную информационную систему.
Самым большим недостатком таких обследований является то, что они проводятся изолированно для каждого объекта собственности и только в связи с необходимостью страхования прав на него. Вопрос использования этих материалов для разработки публичных информационных систем, базирующихся на земельных участках, находится в США в стадии обсуждения.
Анализ различных систем землевладения (регистрации прав на недвижимость и учета объектов недвижимости) показывает, что, несмотря на все многообразие форм организации данных систем, существую две модели организации землевладения, которые различаются по степени государственного вмешательства в данный процесс:
европейская: где государство берет на себя ответственность за чистоту титула (путем ведения Поземельной книги (или аналогов) для регистрации прав и земельного кадастра для регистрации пространственных границ);
англо-американская, где ответственность за чистоту титула собственности возложена на собственника и поэтому не существует единой системы пространственных и правовых регистраций, а риски связанные с определением «чисты титула» обусловили создание таких рыночных институтов связанных с профессиональным исследованием чистоты титула и его страхованием.
Тем не менее, именно наличие систем землевладения, организованных в той или иной форме является основой для эффективного функционирования рынка недвижимости, и европейская система представляется более эффективной.

Еще по теме. Система учета недвижимости:

1. 5.1.4. Государственный земельный кадастр как экономико-правовая система функционирования объектов недвижимости
2. 1.2. Правовая основа функционирования и регулирования рынка недвижимости
3. 1.3. Структура и особенности функционирования рынка недвижимости
4. 2.4 Институциональная преемственность в бухгалтерском учете (эволюция концепций и практики)
5. 2.2 Эволюция подходов к стоимостной оценке в различных научных школахзападного учета
6. 2.3 Развитие теории и методологии стоимостной оценки российской школойбухгалтерского учета

- Авторское право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История государства и права - История политических и правовых учений - Конкурсное право -

В качестве информационно-справочного ресурса, предоставляющего данные об объектах недвижимости (кадастровые сведения), с указанием их характеристик, определен Государственный кадастр недвижимости (ГКН). Федеральным законодательнымактом, регулирующим, помимо прочего, принципиальную основу ведения ГКН является Федеральный закон от 24.07.2007 года № 221-ФЗ « О государственном кадастре недвижимости»(Закон).

ГКН определяется как единый ресурс, представляющий из себя свод данных об учтенном недвижимом имуществе, структурированном в единой информационной системе. Данные о сделках с недвижимостью, вводимых в эксплуатацию вновь созданных объектах, о переходах прав на недвижимость актуализируются в ГКН по мере предоставления документов в уполномоченные органы. Содержание кадастра относится к государственным полномочиям, поэтому процесс и принципы функционирования ГКН четко регламентирован в подзаконных актах, Административных регламентах и основано на определенных базовых принципах.

Принципы ведения ГКН

Ст. 4 Закона содержит исчерпывающий перечень, в соответствие с которым для ведения ГКН установлены три основополагающих принципа:

1. 1) требование к единству технологии ведения ГКН вне зависимости от места совершения юридически значимого действия;
2. 2) требование к обеспечению общедоступности и непрерывности актуализации данных ГКН;
3. 3) требование к сопоставимости сведений ГКН с данными, содержащимися в других государственных информационно-справочных ресурсах.

Соблюдение указанных трех принципов позволят систематизировать единый процесс учета данных об объектах недвижимости, вести его параллельно и в совокупности с другими государственными кадастрами, в том числе земельным, водным, лесным и другими, а также различными государственными реестрами и регистрами.

Принцип единства технологии ведения ГКН

Этот базовый принцип заключается в соблюдении единых методов, способов и технологий сбора, передачи и учета сведений об объектах недвижимости для включения их в ГКН. Территориальные органы, уполномоченные на сбор и внесение этих сведений в кадастр, осуществляют свою деятельность по единому стандарту, который предусмотрен соответствующим Административным регламентом.

Содержание этого принципа позволяет использовать единую технологию работы со сведениями, содержащихся в кадастре, вне зависимости от территориального расположения и вида объекта недвижимости, а также иных факторов. Ведение ГКН осуществляется параллельно в электронном и бумажном виде, а в случае несовпадения сведений в этих источниках, приоритет отдается письменным материалам.

Основанием для внесения данных в ГКН является факт предоставления субъектами правоотношений документов при совершении сделки с объектом недвижимости.

Принцип обеспечения общедоступности и непрерывности актуализации содержащихся в ГКН сведений

Данный принцип подразумевает возможность заинтересованных лиц получать информацию из ГКН по любому объекту недвижимости, прошедшему государственный учет. На практике эта информация подразумевает, что субъекты правоотношений могут получать необходимую информацию в отношении недвижимости, которая выступает или может выступать в качестве объекта сделок. Также кадастровые сведения, находящиеся в открытом публичном доступе, позволяют обеспечить прозрачность сделок с недвижимым имуществом, в том числе и в целях контроля.

Получение сведений из ГКН осуществляется в бумажной или электронной форме по запросам любых лиц. Для получения выписки по объекту недвижимости заинтересованное лицо обращается в территориальный орган Росреестра, либо заполняет соответствующую форму на портале госуслуг для получения электронной выписки. Сведения о кадастровой стоимости объекта предоставляются бесплатно, за предоставление прочих сведений заинтересованное лицо должно уплатить госпошлину.

В публичном доступе находятся сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровый план территории, копии документов, на основании которого сведения об объекте внесены в ГКН.

Принцип общедоступности реализуется путем получения сведений, содержащихся в кадастре, как в виде письменных выписок, так и с помощью специализированных электронных сервисов. Федеральным законодательством могут устанавливаться ограничения на открытость доступа к сведениям, содержащимся в ГКН.

Непрерывность актуализации сведений, содержащихся в ГКН, заключается в едином процессе внесения информации о совершенных юридически значимых действиях в отношении объектов недвижимого имущества. Административным регламентом установлены точные сроки, в течение которых сведения должны быть размещены в ГКН. Актуализация сведений в ГКН происходит в ежедневном режиме.

При получении субъектами сведений из ГКН предоставленная выписка содержит данные о том, по состоянию на какую дату данная информация актуальна.

Сопоставимость сведений ГКН со сведениями, содержащимися в других государственных информационно-справочных ресурсах

Данный принцип позволяет реализовать взаимосвязь официальных государственных информационно-справочных ресурсов между собой с целью создания единой базы объектов, подлежащих учету. ГКН является неотъемлемой частью единой государственной системы информации, которая включает в себя все государственные реестры и кадастры. Сведения, содержащиеся в каждом из реестров и кадастров должна полностью соответствовать друг другу.

Для целей ведения ГКН важное значение имеет сопоставимость сведений, содержащихся в ГКН, с данными земельного кадастра, так как объекты недвижимости неразрывно связаны с земельными участками. Основанием для внесения сведений в ГКН и земельный кадастр являются документы, предоставляемые физическими и юридическими лицами в уполномоченный орган.

Получение и сопоставление сведений из различных государственных ресурсов (кадастров) осуществляется путем межведомственного информационного обмена. Эта процедура позволяет реализовать на практике принцип «единого окна», который упрощает для физических и юридических лиц совершение сделок с объектами недвижимости.

Развитие ГКН по настоящее время продолжается в соответствие с соответствующей федеральной программой, предусматривающей поэтапный переход исключительно на электронную систему работы с кадастровыми сведениями.